体験談

計画通りテナントが入り、かつ出口がある物件を納得して購入できました -Y様(女性)

Y様は、既に日本国内にタワーマンションを2部屋、商業用賃貸物件を1件保有されているベテラン女性投資家でした。
しかし、今後はリスクを分散させるべく、海外へ目を向けられていました。海外不動産セミナーに参加され、アメリカ不動産投資アカデミー講師の植村が注目して提案していたアラバマ州ハンツビルにご興味を持たれ、ご連絡頂きました。
Y様の投資ストラテジーは、利回りはある程度確実に取りながら、長期保有でキャピタルゲインを狙うという純投資のモデルでした。
当初、面談させて頂いた際に、「最初の海外不動産投資として選んだのは、数々の企業がハンツビルに入ってくるという上に、価格も低く「低リスク」と考え選択しました。」と仰られて非常に的確な分析をされている方という印象を受けました。
当初は日本の金融機関から融資を受けて購入されたいというご希望でした。そこで、まず予算にあわせて、ハンツビル周辺の物件を幾つか選定し、収支の見積もりをご確認頂きました。
しかし、ハンツビル周辺の物件の流動性が速く、金融機関がその見積書を精査している間に、それらの物件は売れてしまうという市場状況でもありましたので、Y様はまずは現金で購入され、その後金融機関から借りなおしをするという作戦を変更しました。

その後、物件を検索していく中で、まだ市場に出ていない築2003年の中古物件の情報を現地のエージェントより受けました。4ベッドルームで2バスルーム、家の大きさは2,495sqftで、価格は$273,500でした。内装はやや時代遅れな印象もありましたが、オーナーが丁寧に使っていることが写真から見受けられました。
しかし、データベースの不具合により、この物件が正式に市場に出されたという通知が届かずに、市場に出た3日目には既に他の買付が提出されていました。結果、その買付が受理され、この物件は内覧前に他買手に取られてしまいました。相変わらず、ハンツビルの勢いは止まる気配はありませんでした。
同時にY様は、10月中旬にハンツビル視察を予定され、それに向けて視察物件をリストアップしました。その中からさらに良さそうな物件を選定し、以下のように様々な分析結果をご連絡しました。(とても速いスピードで動いていました)


お世話になります。ACF植村です。
上から順番にお勧め度です。

#1←これは良い物件かもしれません
• $244,900
• 2004年
• 4 bd3 ba (2 full + 3/4)(ポジティブ)
• 2,450 sqf
• 平屋1階建て(ポジティブ)
• ハードウッドフロア(ポジティブ)
• $100/sqf(安め)(ポジティブ)
• 2台ガレージ(ポジティブ)
• フルレンガ(ポジティブ)
• 性犯罪者なし
• 学区よし
• 治安よし(基本)
• 洪水リスクなし

#2←修繕+ポテンシャルあり
• $215,000
• 1998年
• 4bd/2.5ba
• 2,464 sqf
• 安い($87/Sqf)(ポジティブ)
• ロケーションはよい
• 72に乗りやすい(ポジティブ)
• 3/4レンガ
• カーペット(ネガティブ)
• コンド$20?(要確認)
• 洪水リスクなし
• 性犯罪者なし
• 治安よし
• 学区よし

#3
• $249,500
• 1999年
• 4 bd/3 ba (1full+3/4 +1/2)(ネガティブ)
• 2,398 sqf
• レンガ1/3(ネガティブ)
• キッチンが時代遅れ(ネガティブ)
• 1階より2階の方が広い
• 値段が高い($104/sqf)?
• 洪水リスクなし
• 性犯罪者なし
• 治安よし
• 学区よし

やはり、実際に見てみないとわかりませんが、弊社で行うデータ上の調査は行いました。

# 1は特に優良物件かもしれません。

すみません、説明もなく雑なので、もし出発前にお電話等で説明した方がよければご連絡ください。
宜しくお願い致します。

植村

さらに、#1の物件の周辺情報も調べました。このエリアの治安はよいはずですが、犯罪マップを調べたところ、ある一部エリアに集中して犯罪が起こっていることにきづきました。そこで現地のエージェントに実際にそのエリアに視察に行ってもらい、写真等を送ってもらいました。それが以下の報告となります。

昨日お送りした近辺の犯罪マップについてですが、この物件から約1.5キロ離れたところに一軒のみトレーラーハウスがありそこの住民が問題を起こしているのではと推測していました。その周辺の家は立派な家が多く、犯罪が起こるような雰囲気はないとのことでした。いずれにしても、問題ではないと判断します。

データ上は懸念点はなく、現地のエージェントは内覧を行い、画像や動画を事前に共有してもらっていました。さらにエリア調査の結果も問題なく、あとはY様がハンツビルで実際に物件を確認されるのみとなりました。
ただ、ホットな市場なので、Y様がハンツビルに到着される前に他買付が入ってしまうことを懸念していました。そこで現地のエージェントから、売手エージェントに事情を説明し、他バイヤーの動きがあったら逐次連絡を入れて欲しいというお願いを入れておきました。
Y様が空港に到着され、現地のエージェントが空港までお迎えにあがり、その足で#1の物件に直行!早速、物件の内覧を済ませ、まさに想像していた通りの物件とのことで、その場でオファーを提出されることを決められました。さすがです。
念のために渡航前にご準備頂いた、銀行の残高証明や手付金で手続きを済ませることができました。
帰国後、全ての譲渡手続きが11月末に無事完了しました。11月末以降は、米国は感謝祭やクリスマスなどで市場の動きは鈍くなるため、テナント付けも年明けになるのではないかと予想していましたが、クロージング後、すぐに問い合わせがあり、12月中旬に入居、購入翌月から賃料収入が入ることになりました。

Y様より感想を頂きましたのでご紹介させて頂きます。


Y様の感想

私は、以前から日本国内で不動産投資を行っていましたが、今後の日本の人口の減少や経済などのリスクもあり、海外に資産を分散した方がよいかと考えていました。そこで参加した海外不動産セミナーで、アラバマ州のハンツビルに興味を持ちました。
ご紹介いただいた植村さんは、海外不動産は初めてだった私にとって、アメリカの不動産の考え方や、物件やエリアについて丁寧に説明して頂き本当に助かりました。そのような事前調査があってこそ、視察に行く意味がありますし、今回は、ラッキーにもタイミングよく狙っていた物件を取得することができたので、これも何かの縁だと感じています。
視察後の購入手続きも、限られた日数の中で行われましたが、植村さんのサポートによってスムーズに完了することができました。振り返ってみて、当初から想定していた、安定してテナントが入り、売却出口がある物件を自分で納得して購入することができたことに満足しています。その後の物件管理の面でもきめ細かく対応して頂きありがとうございます。